2019年以来，房地产行业整体估值下降明显。相对而言，轻资产、低负债的物业管理行业在资本市场认可度更高，于是，房企开始纷纷拆分物业上市。
然而，受到美联储大幅加息以及缩表等因素影响，今年上半年港交所新股市场跟随全球新股市场走势，融资额以及数量都同步下滑。
截至6月22日，今年以来港交所有24只新股上市，融资约178亿港元，相对2021年上半年46只新股融资2130亿港元，新股数量下跌48%，融资总额紧缩92%。
随着时间步入6月下旬，港股IPO市场开始回暖。自6月30日至7月中旬，天润云、伟立控股、智云健康、润迈德、鲁商服务、玄武云、中康控股、读书郎、湖州燃气、博维智慧、微创脑科学等公司将陆续在港交所主板挂牌上市。
港股研究社获悉，其中有一只物业股——鲁商发展下属公司鲁商服务将于7月8日在香港联交所主板挂牌上市。
根据鲁商生活服务招股说明书内容， 鲁商服务拟全球发售3334万股股份，其中香港发售股份333.4万股，国际发售股份3000.6万股，另有15%超额配股权。预期定价日为6月30日，发售价将为每股发售股份5.30-7.92港元。
两次递表终着陆，鲁商生活服务的基本面能够打动资本市场吗？
高复合年增长，低毛利难自立
鲁商服务总部于山东省济南市，自2006年成立以来，经过多年发展，业务范围已覆盖山东省大部分地级市以及北京和哈尔滨。
根据中指院的资料，鲁商服务在2022中国物业服务百强企业中综合实力排名第41位。
单独看鲁商服务的营收，增长速度较为可观。
根据招股书，鲁商生活服务收入以34.7%的复合年增长率从2019年的3.21亿元增至2021年的5.83亿元。
从收入来源看，招股书披露鲁商生活服务的收入主要有三部分构成：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，2021年分别占营收比43.8%、35.1%、21.1%。
然而，鲁商服务的收入大多来自母公司，业务对外拓展程度很低。
就占比最高的物业管理服务而言，于2019年、2020年及2021年，鲁商发展集团开发的物业提供物业管理服务产生的收入分别为人民币178.1百万元、人民币197.9百万元及人民币224.0百万元，分别占比98.7%、97.0%及87.7%。
除了近九成的收入来自母公司，鲁商服务业务过度集中于山东地区，大多是母公司提供的物业管理业务。
2018年至2020年，鲁商生活服务来自鲁商发展所开发物业的在管总建筑面积分别约占公司在管总建筑面积的98.6%、99.8%、76.6%。
另一方面，鲁商服务的毛利率偏低，成本管控能力有待提高。
于2019年、2020年及2021年，鲁商服务整体毛利率分别为17.4%、19.8%及 25.4%。根据中指院的资料，于2019年及2020年，其整体毛利率分别低于物业服务百强企业的平均毛利率。2021年，也只是略高于物业服务百强企业的平均毛利率。
究其原因，主要是成本管理做得一般。
首先，鲁商服务2020年为山东商业余下集团开发的项目提供物业管理服务出现毛损，主要由于管理山东商业余下集团开发的项目数量有限，且在这些项目的早期运营阶段产生的成本相对较高。
其次，鲁商服务为独立第三方开发的项目提供物业管理服务也在2019年、2020年连续两年出现毛损，管理若干公共设施成本相对较高。
鲁商服务还以相对较高的价格采购及租赁专门设计用于收集及运输建筑垃圾的垃圾车。
难以摆脱对所属地产公司的依赖，是众多物管企业面临的难题。那么，终于登陆港交所的鲁商服务该如何赢得市场青睐？
物业板块低景气，行业突围跑马圈地
物管板块现在面临的问题是，上市企业越来越多，二级市场却并不看好。
根据中指研究院数据，2021年末物管行业上市企业数突破70家。与此同时，自2021年4月被推出以来，恒生物业服务及管理指数累计下跌了53%。
相比房地产企业，物管企业更加轻资产，但由于人力成本上升和物业管理费收取困难等问题，物管企业毛利率水平较低。
根据鲁商服务披露，该公司认为经营中可能存在：未必能向业主、住户及物业开发商收取物业管理费，可能产生贸易应收款项减值亏损；无法保证能按有利条款取得新的物业管理服务合约或重续现有物业管理服务合约等风险。
物管行业真的如此不景气吗？
事实上，尽管目前扎堆上市的物业股在资本市场上并没有全部受到资金的青睐，新股IPO也屡破发，但物业仍然是一个拥有较高成长潜力的赛道。
根据《房地产蓝皮书》预测，2025年，物业管理行业的管理规模将达到430亿平方米，经营收入将超过2万亿元。放眼未来，中国物业管理公司的预期总收入预计将自2022年的7169亿元增加至2026年的8778亿元，复合年增长率为5.2%。
中指控股物业事业部常务副总经理牛晓娟也认为，物业处于黄金十年的开头，物业管理行业的发展整体相当于房地产行业十年前。
目前来说，物管行业正处于扩张期，跑马圈地仍然是见效快的良方。
根据牛晓娟女士观点，对于物管行业发展有四条战略建议：
· 速度：因管理面积大概率保持高速增长，高频率的收购。
· 广度：以住宅为基本盘，广泛布局非住宅赛道。
· 深度：中小型企业立足于现有领域深耕，稳扎稳打提升区域密度，同时为以后开展增值服务奠定基础。
· 厚度：做强团队，健全机制，释放人才潜能。
港股研究社了解到，物管巨头们如今都在加速收并购，不断扩大规模。
2022年以来，华润万象生活发起了今年第一笔收并购，以10.6亿元收购禹州物业。除此以外，华润万象生活还在今年1月收购了香港彩虹物业旗下南通长乐全部股权。
碧桂园收购了布局相近的中梁百悦智佳。此前，碧桂园还收购了蓝光物业、富力物业、雅居乐物业。
鲁商服务在山东省具有领先市场地位，通过战略合作、收购及投资扩大业务规模及巩固在山东省市场是很有必要的。同时，该公司也应该向其他地区扩张。
公开资料也表明，鲁商服务拟用上市后公司所得资金净额60%合9640万港元用于战略合作、收购及投资以扩大业务规模及多元化物业组合。
另一方面，目前在鲁商服务业务中占比最低的社区增值服务也有较大的挖掘空间，进军高端物业领域也离不开更好的增值服务。
涵盖车位资产管理、社区商业甚至居民生活的增值服务，拥有轻资产优势，以运营精度代替人力支出。从而有望获得更高的附加值、更大的发展潜力和更长的生命周期。
近年来，鲁商服务推进国企改革，走出山东、服务全国、向高端物业进军，向一体化运营、综合化服务、轻资产转型。
此外，鲁商服务计划上市后用所得资金净额15%合2410万港元加强物业管理服务及进一步开发其多元化社区增值服务。
总之，物业管理行业前景仍然充满希望。作为后发力者，鲁商服务应该以此次赴港上市为契机，借力登陆国际资本市场，跑马圈地加升级自身业务。
文|港股研究社（ID：ganggushe）
